Ce este NZEB și ce înseamnă pentru proiectele imobiliare în România?

Ce este NZEB și ce înseamnă pentru proiectele imobiliare din România

Introducere în conceptul NZEB

Termenul NZEB (Nearly Zero Energy Building) definește clădirile cu un consum de energie foarte redus, acoperit în mare parte prin surse regenerabile. În România, standardul NZEB a devenit obligatoriu pentru toate clădirile noi autorizate după 2021, iar impactul asupra pieței imobiliare este semnificativ. Dezvoltatorii trebuie să adopte tehnologii eficiente, iar cumpărătorii devin tot mai atenți la costurile de exploatare și performanța energetică.

Standardul NZEB nu este doar o cerință legală, ci și un factor important în evaluarea investițiilor imobiliare, deoarece afectează costurile de întreținere, atractivitatea proiectelor și valoarea de piață.

Contextul adoptării NZEB în România

Obligația de aplicare a standardului NZEB este rezultatul alinierii României la directivele europene privind eficiența energetică. Scopul este reducerea consumului de energie, scăderea emisiilor de carbon și creșterea rezilienței clădirilor în fața costurilor energetice tot mai volatile.

Pe fondul creșterii prețurilor la energie și a interesului cumpărătorilor pentru locuințe economice, NZEB a devenit nu doar o obligație legală, ci și o cerință comercială.

Caracteristicile principale ale clădirilor NZEB

Clădirile NZEB se disting prin trei elemente esențiale:

• consum energetic foarte scăzut;
• pierderi minime prin anvelopa clădirii;
• aport semnificativ de energie din surse regenerabile.

Pentru a atinge performanța NZEB, o clădire trebuie să îndeplinească criterii stricte.

Anvelopă performantă

• izolație superioară la pereți, acoperiș, pardoseală;
• tâmplărie cu geam tripan sau echivalent;
• eliminarea punților termice;
• etanșeitate ridicată a clădirii.

Instalații eficiente

• pompe de căldură aer-apă sau sol-apă;
• centrale de ventilare cu recuperare de căldură (HRV);
• iluminat LED și sisteme cu consum redus.

Surse regenerabile

• panouri fotovoltaice;
• panouri solare pentru apă caldă;
• integrarea energiei verzi în schema de consum.

Ce înseamnă NZEB pentru proiectele în construcție?

Impact asupra proiectelor autorizate înainte de NZEB

Proiectele autorizate înainte de introducerea obligatorie a NZEB nu sunt obligate legal să respecte standardul, însă există riscuri comerciale și tehnice:

• clădirile ne-NZEB devin mai greu de vândut;
• cumpărătorii compară costurile de exploatare și penalizează clădirile ineficiente;
• băncile încep să privilegieze proiectele eficiente energetic;
• dezvoltatorii pot întâmpina presiuni la recepție sau în faza de conformitate locală.

Mulți dezvoltatori aleg voluntar să se apropie de standard, pentru a nu pierde competiția cu proiecte noi.

Impact asupra proiectelor aflate în fază de construcție

Proiectele cu execuție în curs pot integra componente NZEB chiar dacă autorizația este anterioară, însă acest lucru presupune:

• recalcularea bugetului;
• adaptări tehnice;
• consultanță de specialitate;
• optimizarea instalațiilor.

Exemple de ajustări uzuale:

• Trecerea de la centrală pe gaz la pompă de căldură;
• reducerea consumului prin ventilare cu recuperare;
• instalarea de panouri fotovoltaice pe zone comune;
• îmbunătățirea termoizolației.

Ce înseamnă NZEB pentru proiectele viitoare?

Obligații tehnice

Proiectele ce urmează a fi autorizate trebuie să respecte în mod obligatoriu cerințele NZEB. Fără acestea, autorizația nu va fi emisă.

Printre cerințele minime:

• necesar de energie primară sub pragurile definite de legislație;
• aport regenerabil (fotovoltaic sau solar termic);
• eficiență ridicată a sistemelor HVAC;
• documentație justificativă completă conform normativelor energetice.

Impact financiar

Implementarea NZEB crește costul inițial de construcție cu 5–15%, dar reduce costurile de exploatare cu 30–60%.

Pentru dezvoltatori, avantajele financiare includ:

• atractivitate sporită pentru cumpărători;
• lichiditate mai mare la vânzare;
• poziționare superioară față de competiție;
• valoare de revânzare mai mare;
• posibilitatea obținerii unor credite „verzi” la costuri reduse.

Impact asupra investitorilor

Investitorii beneficiază de:

• randamente mai stabile pe termen lung;
• costuri reduse de operare pentru chiriași;
• risc mai mic de depreciere a valorii activului;
• interes crescut din partea chiriașilor corporate.

De ce cumpărătorii preferă clădirile NZEB

Cumpărătorii finali sunt din ce în ce mai atenți la:

• costurile facturilor lunare;
• confortul termic;
• calitatea aerului interior;
• independența energetică;
• protecția împotriva creșterilor de preț la energie.

Un apartament NZEB poate economisi câteva sute de euro pe an, iar într-un climat energetic instabil acest lucru devine un argument decisiv.

Cum influențează NZEB prețul locuințelor

Deși construcția unei clădiri NZEB este mai scumpă, piața tinde să accepte un preț de vânzare mai mare cu 5–10%, deoarece cumpărătorii percep valoarea suplimentară.

Proiectele NZEB se vând mai repede, iar unitățile neconforme rămân în piață mai mult.

Provocări pentru dezvoltatori

• Trecerea la NZEB aduce și dificultăți:
• necesitatea consultanței specializate;
• costuri mai mari pentru instalații;
• proiectare mult mai complexă;
• integrarea surselor regenerabile în design.

Totuși, aceste provocări sunt depășite prin planificare corectă și colaborare cu specialiști în eficiență energetică.

Concluzie

NZEB nu este doar o cerință legală, ci o schimbare structurală a modului în care se dezvoltă proiectele imobiliare. Pentru dezvoltatori, înseamnă investiții mai mari, dar și proiecte mai competitive. Pentru cumpărători, înseamnă costuri reduse, confort și siguranță energetică. Pentru investitori, înseamnă stabilitate și valoare pe termen lung.

Pe o piață în continuă evoluție, proiectele care nu adoptă standardele NZEB riscă să devină irelevante, în timp ce cei care implementează corect aceste cerințe vor domina segmentul rezidențial al următorului deceniu.