Legea Nordis: Noile Reguli pentru Dezvoltatori și Cumpărători în Imobiliare

Legea Nordis a fost promulgată în decembrie 2025. Află ce schimbări aduce: limitarea avansurilor, preapartamentarea, înscrierea autorizației în cartea funciară, conturi separate pentru fonduri și protecția cumpărătorilor.

Legea Nordis: Ce schimbă pentru piața imobiliară din România

Istoricul și contextul apariției legii

În ultimii ani, piața imobiliară din România a fost marcată de un număr tot mai mare de proiecte vândute în faze foarte timpurii, uneori fără autorizație validă, fără trasabilitate cadastrală și fără garanții reale pentru cumpărători. Avansurile ridicate, riscul de insolvență al dezvoltatorului și lipsa de transparență au creat vulnerabilități majore. Cazurile celebre de proiecte blocate au scos în evidență necesitatea urgentă a unui cadru legislativ care să protejeze cumpărătorii și să responsabilizeze dezvoltatorii.

De ce a fost necesară o intervenție legislativă

Scandaluri publice, proiecte rămase nefinalizate și promisiuni speculative au exercitat presiune asupra autorităților. Legea Nordis a fost concepută pentru a corecta dezechilibrele, stabilind reguli clare privind avansurile, documentația juridică, trasabilitatea unităților și utilizarea fondurilor plătite de clienți. Promulgarea legii în decembrie 2025 marchează o schimbare structurală în sectorul rezidențial.

Ce prevede Legea Nordis – noile reguli obligatorii

Limitarea avansurilor și protecția fondurilor cumpărătorilor

Legea introduce limite stricte pentru plățile în avans:

• 5% avans maxim la rezervare
• 25% după finalizarea structurii de rezistență
• 20% după finalizarea instalațiilor

Toate sumele plătite de cumpărători trebuie păstrate într-un cont bancar dedicat exclusiv proiectului, interzis a fi utilizat pentru alte dezvoltări sau cheltuieli ale dezvoltatorului. Acest mecanism reduce riscul ca banii clienților să fie pierduți în cazul blocării proiectului.

Preapartamentarea și înscrierea autorizației de construire în Cartea Funciară

Înainte de semnarea oricărei promisiuni de vânzare, dezvoltatorul este obligat să:

• înscrie autorizația de construire în Cartea Funciară;
• efectueze preapartamentarea, atribuind fiecărei unități un număr cadastral.

Acest proces asigură existența juridică a fiecărei locuințe și previne dubla vânzare sau modificările nejustificate ale compartimentărilor. Pentru cumpărători și bănci, trasabilitatea devine totală.

Transparență contractuală și interzicerea promisiunilor speculative

Legea obligă dezvoltatorii să prezinte informații clare, reale și verificabile privind:

• stadiul proiectului;
• termenul de finalizare;
• riscurile posibile;
• utilizarea fondurilor;
• standardele tehnice asumate.

Sunt interzise promisiunile nerealiste de randamente garantate, mai ales în proiectele cu funcțiuni mixte. Reclamele care pot induce în eroare sunt sancționate.

Impactul legii asupra dezvoltatorilor

Schimbări în modelul de finanțare și cash-flow

Dezvoltatorii nu mai pot utiliza avansurile mari ca principală sursă de finanțare. Aceștia trebuie să-și restructureze modelul financiar, apelând mai mult la:

• capital propriu;
• credite bancare;
• parteneriate de investiții.

Această schimbare reduce riscurile sistemice, dar necesită disciplină financiară și un plan solid de finanțare a construcției.

Responsabilitate juridică și operațională crescută

Dezvoltatorii sunt obligați să asigure:

• trasabilitate completă;
• contracte clare și transparente;
• fonduri protejate;
• conformitate cu etapele legale înainte de vânzare.

Dezvoltatorii serioși vor câștiga credibilitate, iar proiectele speculative vor fi eliminate treptat din piață.

Impactul legii asupra cumpărătorilor

Protecție reală împotriva riscurilor

Cumpărătorii beneficiază acum de un cadru mult mai sigur:

• avansuri reduse;
• fonduri protejate într-un cont separat;
• imposibilitatea dublei vânzări a aceleiași unități;
• siguranță juridică încă din faza de proiect.

Riscul de a pierde bani într-un proiect blocat este redus semnificativ.

Claritate și predictibilitate în procesul de achiziție

Datorită înscrierii autorizației și a preapartamentării, cumpărătorul poate verifica:

• existența juridică a unității;
• stadiul real al lucrărilor;
• situația cadastrală și urbanistică;
• eligibilitatea pentru finanțare bancară.

Impactul asupra pieței imobiliare

Creșterea încrederii în proiectele noi

Proiectele conforme cu legea devin mai atractive pentru cumpărători, investitori și bănci. Piața se stabilizează și se profesionalizează, eliminând dezvoltatorii care operau pe modele financiare riscante.

Eliminarea proiectelor nesustenabile

Dezvoltatorii care nu pot respecta noile cerințe vor fi forțați să-și schimbe modelul de afaceri sau vor ieși din piață. Nivelul de calitate și responsabilitate crește, iar cumpărătorii beneficiază de proiecte mai sigure și mai bine documentate.

Concluzie

Legea Nordis introduce un nou standard în imobiliarele din România: transparență, protecție pentru cumpărători, responsabilitate financiară și juridică pentru dezvoltatori. Prin limitarea avansurilor, protejarea fondurilor și obligativitatea preapartamentării, legea aduce ordine și stabilitate într-o piață în care riscurile erau mari.

Piața devine mai matură, iar proiectele serioase devin mai competitive. Cumpărătorii câștigă siguranță, iar dezvoltatorii de încredere câștigă avantaj competitiv.